Thị trường M&A bất động sản tại nước ta đang dần có những sự thay đổi lớn. Theo đó, các nhà đầu tư Việt Nam đã trở nên mạnh dạn và năng động hơn đối với việc mua bán, sáp nhập. Trong năm qua, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường nước ta hầu hết vẫn là sân chơi của các nhà đầu tư nội địa. Chính bởi vậy, số lượng các thương vụ M&A được thực hiện thành công phần lớn đều đến từ nhóm người này.
Ngoài ra, nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài cũng góp một phần không nhỏ vào việc khuấy động thị trường bất động sản. Đặc biệt là tại những phân khúc như nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics hay khách sạn nghỉ dưỡng. Có thể nói rằng, vai trò của khối ngoại đối với lĩnh vực này vẫn là yếu tố chủ đạo. Tuy nhiên trong năm nay, sân chơi hấp dẫn M&A lại đang phải đối diện với nhiều khó khăn lớn. Vậy những thách thức cản đường lần này là gì? Hãy cùng sejkin.com tìm kiếm câu trả lời trong bài viết sau các bạn nhé!
Mục Lục
Thị trường M&A bất động sản gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề thuế
Theo Savills, các thương vụ M&A bất động sản thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành. Tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của đại dịch. Mọi thứ đã khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.
Nhận định về những vướng mắc trong tiến hành các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội chia sẻ. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ. Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới. Đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.
Thông tin về dự án M&A bất động sản không được công khai khiến khó tìm đối tác
Ngoài ra, M&A BĐS còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Do đó các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín. Những đơn vị mà có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu. Có như vậy, chúng ta mới kết nối được trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin. Đồng thời tiết kiệm chi phí giao dịch tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.
Cách tiếp cận định giá dự án M&A bất động sản giữa người mua và bán khác nhau
Một khó khăn nữa cần kể đến. Đó là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và người bán. Bà Lan phân tích nhìn từ góc độ bên bán. Nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm. Chính sách tiền tệ được nới lỏng. Điều này khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua. Và thị trường sẽ hồi phục mạnh.
Do đó họ tiếp tục giữ lại tài sản ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này. Và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.
Thị trường cận biên khiến khối ngoại khó rót vốn đầu tư vào thị trường M&A bất động sản
Đại diện Savills chỉ ra Việt Nam vẫn được xếp vào “frontier market” – thị trường cận biên. Nó khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường. Đối với các nhà đầu tư, Bà Lan đánh giá hiện có hai tâm lý. Thứ nhất là tâm lý là muốn tham gia vào thị trường. Vì đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ. Nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ đại dịch. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ. Và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như Việt Nam.
Tuy nhiên, nhà đầu tư tổ chức vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định. Trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đẩu tư. Đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Các nhà đầu tư tổ chức có xu hướng tìm đến các tổ chức tư vấn quốc tế chuyên nghiệp, am hiểu thị trường bản địa. Nhằm tìm kiếm những thông tin đánh giá. Cũng như tư vấn nhằm hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn. Khi mà họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch đã được kiềm chế tốt.
Kết luận
Trong 05 năm gần đây thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sát nhập. Cũng như tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài có vị thế tại Việt Nam. Họ đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Đây là 03 quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc công ty.